السعودية تكشف القواعد التفصيلية لملكية الأجانب للعقارات

الرياض – أدخلت المملكة العربية السعودية إطارًا تنظيميًا شاملاً يحكم ملكية العقارات لغير السعوديين، ويحدد المتطلبات التفصيلية للأفراد والشركات والكيانات غير الربحية الأجنبية مع إنشاء منصة رقمية موحدة لجميع معاملات الملكية.

وتحدد اللائحة التنفيذية لنظام تملك الأجانب للعقارات إجراءات موحدة لتملك الحقوق العقارية والملكية في المملكة، وتعزز متطلبات الإفصاح، وتطرح آليات التعامل الإلكتروني، وتحدد غرامات تصل إلى 10 ملايين ريال على المخالفات.

وتتكامل هذه اللوائح مع المناطق الجغرافية التي تمت الموافقة عليها مؤخرًا والتي يسمح فيها لغير السعوديين بتملك العقارات، وتهدف إلى تعزيز الشفافية وتحسين حوكمة السوق ودعم الاستثمار.

متطلبات جديدة للأفراد الأجانب

قبل شراء عقار أو الحصول على أي حق عقاري في المملكة العربية السعودية، يجب على الأفراد الأجانب غير المقيمين:

• الحصول على الهوية الرقمية المعتمدة من وزارة الداخلية.

• فتح حساب بنكي سعودي بإسمهم.

• تسجيل رقم جوال سعودي مرتبط بهويته الرقمية.

تهدف المتطلبات إلى التحقق من هويات المشترين والتأكد من ربط جميع المعاملات المالية والقانونية بسجلات موثقة رسميًا.

التزامات جديدة للشركات الأجنبية

يجب على الشركات الأجنبية الراغبة في تملك العقارات:

• التسجيل لدى وزارة الاستثمار.

• الإفصاح الكامل عن أصحابها المستفيدين المباشرين وغير المباشرين.

• تعيين ممثل قانوني يحمل الهوية السعودية المعتمدة.

• فتح حساب بنكي للشركة في المملكة العربية السعودية.

وستقوم وزارة الاستثمار بإصدار رقم التسجيل بعد استكمال المتطلبات.

ويجب على الشركات أيضًا إخطار الوزارة خلال 15 يومًا إذا تغيرت ملكية 5% أو أكثر، سواء من خلال معاملة واحدة أو معاملات متعددة، أو إذا كانت ترتيبات الحوكمة في بلد التأسيس تسمح لطرف آخر بالتأثير على قرارات الشركة أو تقليل استقلاليتها.

قواعد المنظمات الأجنبية غير الربحية

سيُطلب من المنظمات الأجنبية غير الربحية التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي.

ويجب عليهم الكشف عن الأفراد الذين يمارسون سيطرة مباشرة أو غير مباشرة، وتعيين ممثل معتمد بهوية سعودية معتمدة، والاحتفاظ بحساب مصرفي سعودي.

ويجب عليهم أيضًا إخطار السلطات في غضون 15 يومًا بالتغييرات الهيكلية المهمة أو التغييرات التي تؤثر على التحكم في صنع القرار.

منصة إلكترونية موحدة

ومن أهم مميزات اللائحة إنشاء بوابة إلكترونية موحدة من قبل الهيئة العامة للعقار (REGA).

ترتبط البوابة مباشرة بالسجل العقاري الوطني، وستكون بمثابة منصة حصرية لتقديم طلبات شراء العقارات، أو الحصول على الحقوق العقارية، أو إكمال المعاملات العقارية التي تشمل:

يجب إتمام جميع المعاملات المالية المتعلقة بشراء العقارات أو التصرف فيها من خلال أنظمة الدفع الإلكترونية المعتمدة بموجب لوائح البنك المركزي السعودي قبل نقل سندات الملكية من خلال السجل العقاري.

قواعد ملكية الأسرة

تمنع اللوائح أيضًا عمليات شراء سكنية متعددة داخل عائلة أجنبية واحدة.

سيتم معاملة الزوج الأجنبي والأطفال غير السعوديين كمعالين عند الحصول على عقار سكني.

ولا يمكنهم امتلاك مسكن آخر بشكل منفصل إلا إذا:

الشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب

يجوز للشركات السعودية غير المدرجة في البورصة ولكن لديها مساهمين أجانب امتلاك عقارات خارج مناطق الملكية الأجنبية المحددة – باستثناء مكة والمدينة – بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار، بشرط استخدام العقار للعمليات التجارية أو سكن الموظفين.

ويجوز لهذه الشركات، ضمن مناطق التملك المعتمدة، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، تملك العقارات دون الحاجة إلى موافقة الوزارة، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في النظام.

رسوم المعاملات والإعفاءات

وتنص اللائحة على فرض رسم بنسبة 2٪ على المعاملات التي تنطوي على الحقوق العقارية المكتسبة لغير السعوديين في الرياض وجدة ومكة والمدينة المنورة.

ومع ذلك، هناك عشر فئات من المعاملات معفاة من الرسوم، بما في ذلك:

• أقسام الميراث.

• الأحكام القضائية النهائية.

• نزع الملكية للمنفعة العامة.

• التبرعات للأوقاف والجهات الحكومية.

• إعادة العقار إلى مالكه السابق خلال 180 يومًا بشروط محددة.

• تقسيم الممتلكات المشتركة دون زيادة حصص الملكية.

• المعاملات التي تشمل البعثات الدبلوماسية والمنظمات الدولية بموجب ترتيبات المعاملة بالمثل.

• تحويلات الممتلكات إلى الشركات المملوكة بالكامل أو صناديق الاستثمار.

• مبيعات الوحدات العقارية المطورة على الأراضي المملوكة للأجانب، تخضع لاستكمال المشروع والمواعيد النهائية للبيع.

الإخطارات الرقمية

تعتبر الإخطارات القانونية سارية إذا تم تسليمها عبر قنوات الاتصال المسجلة في البوابة الإلكترونية أو عبر الرسائل النصية المرسلة إلى أرقام الهواتف المحمولة السعودية المسجلة رسميًا.

ستنشر REGA أيضًا دليلًا إجرائيًا مفصلاً يشرح كيفية تنفيذ اللوائح.

عمليات التفتيش والإنفاذ

تسمح اللوائح للمفتشين المعينين من قبل REGA بالتحقيق في الانتهاكات وتوثيقها.

وقبل فرض العقوبات، يجب منح المخالفين فترة تتراوح بين 10 و180 يومًا لتصحيح أوضاعهم، اعتمادًا على طبيعة المخالفة.

العقوبات

تحدد اللوائح نظام العقوبات المتدرج.

قد يتم تغريم المشترين الأجانب الذين يقدمون معلومات كاذبة أو مضللة للحصول على حقوق ملكية العقارات بنسبة تصل إلى 5% من قيمة حق الملكية، وبحد أقصى 10 ملايين ريال سعودي.

المخالفات الأخرى – بما في ذلك تقديم معلومات كاذبة للحصول على موافقة وزارة الاستثمار، أو عرقلة المفتشين، أو الفشل في تصحيح المخالفات، أو عدم الإبلاغ عن التغييرات المطلوبة في الملكية – تحمل غرامات تتراوح بين التحذيرات والعقوبات تتراوح بين 0.1٪ و 3٪ من قيمة العقار، مع غرامات تصل إلى 4 ملايين ريال سعودي في بعض الحالات وتصل إلى 2 مليون ريال سعودي في حالات الإبلاغ المتكرر عن المخالفات.